Снимка: sxc.hu Новини по темата Руска агенция: Сега е моментът за покупка на имот в България Регистриран у нас ирландски фонд за имоти бил пирамида Покупката на офис с кредит струвала колкото наемането му Ключови думи имот, апартамент, строителство, Форос изпрати   запази   принтирай

Свиването на имотния пазар намира израз преди всичко в понижаването на броя на регистрираните покупко-продажби на недвижимо имущество на територията на страната. През първата половина на годината са реализирани общо 87 459 сделки при 134 891 през същия период на 2008, което е понижение от 35,16%.

Това сочи анализ на пазара на жилищни имоти на агенция Форос за първото деветмесечие на настоящата година.

Оттам обаче уточняват, че реалното понижение в броя на сделките е значително по-голямо, тъй като в посоченото по-горе число влизат и финализирането на сделки за жилища в процес на строеж, които на практика са сключени в предходни периоди.

И тази година остава валидна тенденцията на „сезонност” по отношение на сключените сделки. През второто тримесечие на 2009 са сключени с 46,83% повече сделки спрямо предходното тримесечие.

По данни на Камарата на строителите, само до септември е регистрирано намаление на поръчките с 30-35%, а приблизително 28% от строителните компании са прекратили своята дейност. Още по-сериозна е тази цифра по отношение на броя на затворилите агенции за недвижими имоти, който по данни на агенцията е между 30 и 40%. Информацията не е точна, тъй като, за съжаление, липсва регистрационен режим.

За проблемите в сектора свидетелстват и издадените разрешителни за строеж, които намаляват рязко, връщайки се на нивата от 2005 година. През второто тримесечие на 2009 са издадени разрешения за строеж на 1832 жилищни сгради, което на годишна база представлява понижение от 32%.

Важна тенденция по отношение на новоиздадените разрешителни за строеж на жилищни сгради е намаляването на площта и общия брой апартаменти в сградите, т.е. новопланираните обекти са значително по-малки в сравнение с предходните години. Издадените през второто тримесечие на 2009 разрешителни са за жилищни сгради с РЗП 637 484 кв.м и общ брой апартаменти в тях – 4506, което е съответно с 61,38% и 62,13% по-малко в сравнение със същия период на 2008. Причините за това са както намаленият обем на преките чуждестранни инвестиции, така и ограниченият кредитен ресурс, свитото търсене, по-високия риск и др.

С близо 68% намаля обемът на ипотечното кредитиране. Делът на лошите жилищни кредити надхвърли 7%

През периода януари-август 2009 са отпуснати жилищни кредити в размер на 733.96 млн. лв. при 2395.07 млн. лв. през същия период на 2008. Понижението е в размер на 67,69%.

Намалените обеми при кредитирането са резултат, както на затегнатите условия и повишените изисквания от страна на банковите институции, така и на намалялото търсене на кредитни продукти. Последното се дължи на страха на купувачите от повишаващата се безработица, страха от намаляване на работното възнаграждение и съответно – на доходите, повишаващите се лихвени проценти и увеличаването на разходите по обслужване на кредита и др. Същевременно, продължава да расте и делът на лошите кредити. Към септември 2009 делът на лошите кредити при жилищните заеми е в размер на 7,01%, докато една година по-рано неговата стойност е 2,16%.

Българинът властва на имотния пазар

През изминалия период, основен купувач на пазара на жилищни имоти в страната е българинът. За разлика от последните години, когато неговият дял при покупка на жилищен имот бе 70-80% от общия обем на сключваните сделки, в момента този дял е близо 92%. Останалите 8% се падат предимно на руснаци и граждани на бившите руски републики.

Най-търсени остават 2-стайните апартаменти (60 – 70 кв.м). Търсят се както нови, така и стари жилища. Новите обичайно се предпочитат заради по-дългия експлотационен период, а старите заради по-ниска цена и по-добро съотношение на чиста жилищна площ и цена.

Средната сума, която купувачите заплащат на пазара в момента за подобно жилище в някои райони на големите градове (София, Варна, Бургас) е 40 – 55 000 евро.

Търсенето на имоти в сегмента на този етап е почти изцяло за задоволяване на собствена жилищна нужда. Инвестиционната цел на покупка започва да се усеща едва през последните седмици. Финансирането, в по-голямата част от случаите, е със собствени средства. Търсенето и закупуването на жилища с ипотечен кредит е в много малък размер.

Расте търсенето на къщи в крайградските села

Интересна тенденция за Варна и Бургас е търсенето на къщи за постоянно живеене в околните села, при това от млади семейства. Причината е в значително по-ниските цени. Така например, в село, отстоящо на 15-30 км от Варна, може да бъде закупена нова къща с дневен тракт и 2 спални на цена от 20-25 000 евро, докато в града за тази сума може да се закупи единствено боксониера.

Цената остава водещ фактор за покупка

Основен фактор, влияещ върху процеса на вземане на решение за покупка, остава цената. Тя трябва да бъде атрактивна и адекватна на характеристиките на собствеността. Други възможни стимули са разсроченото плащане, включване в цената на допълнителни екстри-довършителни работи, вградени мебели, електроуреди. Все по-често срещано искане е продавачът да поеме всички транзакционни разходи.

Снимка: sxc.hu

Цената, от друга страна, може да бъде и възпиращ фактор, свързан със страха на купувача от понижаващите се цени и преди всичко това, дали имотът, който би закупил сега при една цена, не би бил по-евтин след няколко месеца. Като цяло, през изминалите от началото на годината месеци, сделките обичайно се сключват при цени с 10-30% по-ниско от офертните стойности. Причините за това са свързани с главно с нежеланието на продавачите да възприемат новите пазарни условия и свиването на пазара като цяло. В резултат, голяма част от тях дълго време отказваха да намалят исканата цена за своите имоти и да ги обявят за продажба с реални пазарни стойности.

Тук е важно да се отбележи, че през изминалото деветмесечие на пазара се формираха три основни категории продавачи на недвижима собственост.

Първата е групата на силно мотивираните за продажба продавачи, които се нуждаят от свободни пари за различни цели: не могат продължат да изплащат ипотека, нужда от свеж ресурс за основен бизнес и пр. Тази група се съобразява с моментната пазарна ситуация и определя реални цени на собствеността, тъй като се цели бърза продажба.

Втората е групата на продавачите, които са обявили имота си на пазара, но не са притиснати от обстоятелства да продават и изчакват докато получат търсената от тях цена.

Третата група е тази на пасивните продавачи, които имат имот, от който желаят да се освободят, но също не са принудени от обстоятелства и изчакват подобряване на пазарната ситуация.

Големият избор разду времето за търсене и покупка

Поради съществения дисбаланс между търсене и предлагане в полза на второто и съответно по-големия броя имоти на пазара, се увеличават, както броят на правените огледи, така и времето за търсене и покупка. Причините са свързани главно с повишените критерии на купувачите. Имотът трябва да отговаря на всички техни изисквания.

Именно поради голямото предлагане, те са все по-малко склонни на компромиси. Така, през периода, времето за търсене и покупка на жилище вече е 2-6 месеца, докато година по-рано е 1-2 месеца, а броят на огледите, които се правят от 4-8 в началото на 2008, днес вече надвишава 10.

Поради големия обем изгодни оферти, сега е един от най-добрите моменти за покупка на жилище. Въпреки това се наблюдава понижение в обема на предлаганите на пазара оферти. Така например, за деветмесечието на годината, броят на обявените за продажба жилищни имоти във Варна е намалял с около 20% на годишна база. В Бургас понижението е още по-голямо – приблизително 35%.

Слабо търсене  на имоти в процес на строителство и нулев интерес към покупки "на зелено"

Друг важен фактор при вземане на решение за покупка са типа на строителство и степента на готовност. През периода почти липсва търсене на жилища в ранен стадий на строеж, тъй като тези имоти се очертават като високорискови, поради липса на кредитиране за строителите, риск от забава или незавършване на сградата, риск от фалит на строителя, несигурност за изгодността на сделката в бъдещ план и др.

Така, основно условие при покупката на апартаменти – ново строителство е наличието поне на Акт 15, а в повечето случаи - и разрешение за ползване, и разбира се, изрядна документация. Поради тази причина, а и заради по-ниската им цена, отново се забелязва повишаване на интереса към панелните жилища. Същевременно, интересът към закупуване на жилища „на зелено” е нулев.

Средно с 12,51% поевтиняха имотите

Цените на недвижимите имоти през периода януари-септември 2009, и в частност тези на жилищните имоти, се отличават с изключителна динамика в низходяща посока. Тяхното средно понижение за разглеждания период е в размер на 12,51%. Най-много са намалели цените на новото строителство – средно с 13,75%. Цените на старото монолитно строителство са се понижили с 12,51%, а на панелените жилища – с 11,61%. Важно е да се отбележи, че по-голяма динамика се наблюдава през първите месеци на годината, когато се регистрира по-значителен спад на цените, докато през последните 3 месеца, този спад видимо се забавя.

В тетиториално отношение, най-голям спад на цените се наблюдава в Русе – 19,53%, София – 17,25% и Благоевград – 15,79%. Във Варна понижението е с 10,98%, в Пловдив – 12,70%, в Бургас – 11,55%, във Велико Търново – 12,07%, в Стара Загора – 10,79%, а в Добрич – 11,85%.

Ситуацията е сходна и по отношение на наемните цени. Тяхното средно понижение за периода септември–януари 2009 е в размер на 11,22%. Най-голямо е понижението в Бургас -34,32%, в Стара Загора - 23,36%, в София - 19,18% и в Русе -15,71%. Най-голям е спадът при обзаведените (-13,91%) и луксозни (-12,34%) жилища. При необзаведените спадът е с -11,52%.

По отношение на доходността на жилищните имоти се наблюдава повишение средно с 0,85 пр. пункта. През септември средната доходност на имотите в сегмента за страната е в размер на 6,28% докато през януари този показател е 5,43%. Повишението на доходността е логично следствие на повишения риск и несигурност.

Проучванията на Форос показват, че през последните месеци делът на купувачите, които използват услугите на посреднически агенции се е увеличил спрямо предходни години. Една от основните причини е факта, че разликите в стойностите на офертите са много големи.

Така например, имоти в един и същ район с напълно еднакви характеристики се предлагат на коренно различни цени, като разликата обичайно е между 10 и 30%. Друга причина е тази, че един клиент не може да разполага с база данни като на компаниите за имоти.

 

 

 

 

Нов коментар