Colliers International, България представи днес докладите си за имотния пазар през първата половина на 2010 г. Новини по темата Руска агенция: Сега е моментът за покупка на имот в България Регистриран у нас ирландски фонд за имоти бил пирамида Покупката на офис с кредит струвала колкото наемането му Ключови думи имот, офис, логистични площи, търговски площи, жилище изпрати   запази   принтирай

Гъвкавостта на инвеститори и мениджъри на проекти, по-активното банково финансиране, съчетани с желанието на наематели и купувачи да се възползват от изгодните условия, доведе до раздвижване на пазара на недвижими имоти във всички сегменти през втората половина на 2009 г.

Това сочат докладите за българския пазар на международната консултантска компания Colliers International.

Предвижда се тази тенденция да продължи и през следващите месеци, особено при офисните и търговските площи, където се очаква завършването на ключови проекти в големите градове на страната.

Необходимостта от жилище ще бъде основен двигател за покупка в жилищния сегмент, докато при логистичните и индустриалните площи се очаква минимален ръст в предлагането, посрещнат от увеличено търсене от определени наематели и съответно запазване на баланса, сочат проучванията на компанията.

Офисни площи

През втората половина на 2009 г. пазарът на модерни офис площи в София се увеличи с 97 000 кв.м., достигайки 1 060 000 кв.м. От тях 14% са съсредоточени в центъра на града, 23% - в широкия център, а останалите 63% - в периферните райони.

Търсенето през изминалото полугодие бе продиктувано основно от желанието на наемателите за оптимизация. В резултат на активността им близо 37 000 кв.м. офис площи бяха усвоени през периода, като над 2/3 от тях бяха във все още незавършени сгради.

Предлагането надхвърляше търсенето, в резултат на което свободните офис площи достигнаха 17,9%, като нивото им в периферията надхвърли това в центъра на града близо пет пъти, достигайки 25%. Тези равнища оказаха натиск върху офертните цени, които се понижиха до 15,4 евро/кв.м. за офиси клас А в центъра на града и 12,1 евро/кв.м. в периферията. По-засегнати бяха офисите клас Б, където средният спад във всички райони бе от 2,5 евро/кв.м. Освен това наемателите предложиха допълнителни бонуси, например периоди на безплатен наем, стъпаловиден наем, поемане на довършителните работи и дори на разходите по преместване на компанията.

Подобна бе ситуацията на пазара на офис площи във Варна, където излязоха нови 11 400 кв.м. офисни площи. По този начин общата площ на модерни офиси достигна 169 000 кв.м. Търсенето продължи да бъде ниско, като все пак беше отчетено известно активизиране през последните три месеца на годината в сравнение с третото тримесечие. То бе породено основно от желанието за оптимизация от страна на компании, които трябваше да подновят своите договори за наем в края на 2009 г. Новопостроените офис сгради и по-ниските нива на заетост доведоха до ръст на свободните офис площи до нива от 26% към края на 2009 г. и спад на цените от 13%.

Очакванията за първата половина на 2010 г. са свързани с излизането на нови 166 000 кв.м. на пазара в София и 24 000 кв.м. във Варна.

Несъответствието между търсене и предлагане ще продължи да се задълбочава, което ще доведе до увеличение на свободните офис площи, допълнителен спад на цените и предлагане на атрактивни бонуси от страна на наемодателите. Очаква се сключването на по-голям брой сделки при атрактивни наемни нива и други условия през първото шестмесечие на 2010 г.

Търговски площи

Търговският сегмент продължи динамичното си развитие през втората половина на 2009 г., но с по-ниски темпове в сравнение с 2008 г. С откриването на Тера Мол в Габрово предлагането се увеличи с 10 000 кв.м., като общият размер на офис площите в търговски центрове и молове достигна 230 000 кв.м. в цялата страна.

Търговските центрове в София продължиха да се представят добре, отбелязвайки незначителен спад в оборотите (10-15%). В същото време голяма част от обектите извън столицата имат проблеми с привличането на клиенти и със задържането и намирането на наематели. Тази ситуация доведе до незначителен ръст на незаетите търговски площи при добре планираните обекти и нарастващ обем на свободните площи при останалите проекти.

Търсенето продължи да бъде водено от големите международни компании. Това са не само модните марки, а също дрогериите, веригите за детски стоки и международните мултибранд вериги.

По отношение на цените, наблюдаваше се известен спад на наемните нива по главните търговски улици, породен от готовността на собствениците да проявяват гъвкавост, за да задържат наемателите си. При търговските центрове извън София спадът бе средно с 25-30%. В столицата цените запазиха стабилно равнище, което се дължи на активността на крайните потребители. Наемодателите като цяло проявяват гъвкавост, за да задържат наемателите си. Стимулите, които предлагат, включват стъпаловидни наеми, периоди, освободени от наем, поемане на довършителните работи за сметка на наемодателя, както и оптимизация на изискванията по гаранционните условия.

През настоящата година се очаква откриването на нови търговски центрове в големите градове на страната - Карфур Цариградско Мол и Сердика Център в София и Grand Mall във Варна. Те ще добавят допълнителни 167 000 кв.м. към съществуващите площи.

Новите формати като ритейл паркове и аутлети ще продължат да оказват влияние върху структурата на сегмента. Дискаунт веригите ще продължат експанзията си на пазара. Нови модни марки ще навлязат на българския пазар, които ще повлияят върху развитието на пазара на търговски площи.

Логистични и индустриални площи

Според доклада на Colliers International, сегментът на логистичните и индустриални площи продължава да бъде най-леко засегнат от икономическата криза поради слабото му развитие в сравнение с останалите сегменти. Той бе значително повлиян от дейността на дискаунт операторите, които активно изграждаха складови площи, предимно за собствено ползване.

Пазарът в София продължи да бъде по-активен в сравнение с тези в Пловдив, Варна и Бургас. Предлагането в столицата се увеличи със 100 000 кв.м. през втората половина на 2009 г., достигайки 1 441 000 кв.м. в края на годината. Проектите в процес на изграждане възлязоха на 156 000 кв.м., което е увеличение с 57 000 кв.м. в сравнение с първата половина на 2009 г. В Пловдив общият обем на логистични и индустриални площи достигна 888 000 кв.м., като се увеличи с 35 000 кв.м. В процес на изграждане са нови 49 000 кв.м. модерни логистични и индустриални площи. Общият обем на индустриални площи във Варна достигна 390 000 кв.м. (4% ръст). През този период бяха започнати нови проекти с обща площ от близо 6 000 кв.м, което допринесе за това площта на проектите в процес на изграждане да достигне едва 14 000 кв.м. В Бургас логистичните и индустриални площи се увеличиха с 13 000 кв.м. (7% ръст), достигайки 205 000 кв.м. към края на годината. Проектите в процес на изграждане са с обем от 5 600 кв.м.

Търсенето в този сегмент през втората половина на годината беше породено основно от дискаунт операторите, дистрибуторите на бързооборотни потребителски стоки (FMCG) и фармацевтичните компании. Наемните цени отбелязаха несъществен спад, продиктуван от припокриването на търсенето и предлагането.

През първата половина на 2010 г. се очаква да бъдат завършени няколко големи проекта. Поради ограниченото търсене наемите за първокласни локации през следващата половин година ще отбележат лек спад. Търсенето ще бъде породено основно от страна на модните оператори, които предстои да навлязат на българския пазар.

Жилищен пазар

Според доклада на Colliers International жилищният пазар отчита раздвижване през втората половина на годината в сравнение с предходното шестмесечие. Това се дължи на по-лесния достъп до ипотечно финансиране, на лекия спад на лихвените нива и на по-ниските ценови равнища.

Предлагането продължи да нараства с умерени темпове, като завършените жилища бяха с 41% по-малко в сравнение с тези през 2008 г. Продължи строителството на нови жилищни проекти, но при забавени темпове. Увеличи се предлагането на ипотекирани жилища, но това все още не представлява значим фактор, който да обособи тенденция на пазара.

Търсенето е породено от хора, които имат желание да закупят жилище за собствени нужди. То е концентрирано върху имоти от под 1 000 евро/кв.м. за напълно завършени жилища. Като цяло клиентите търсят по-голямо жилище за бюджета, с който разполагат.

Средната офертна цена на продажба в престижни и бързо развиващи се квартали продължи да пада през второто полугодие на 2009 г., като на годишна база понижението достигна около 20%. Наемните цени паднаха средно с 25%, а квартали като Иван Вазов и Изток бяха дори малко по-засегнати.

Очакванията на Colliers International за 2010 г. са свързани с повишено търсене, мотивирано от демографските нужди да купувачите, достъпност на ипотечните кредити и по-ниските цени на жилищата.

В края на първото полугодие на 2010 г. се очаква стабилизиране на цените поради активизиране на търсенето. За пълно възстановяване на пазара може да се говори в близките 12-18 месеца.

 

 

Нов коментар